Thị trường bất động sản (BĐS) dân cư Việt Nam được dự báo sẽ bước vào chu kỳ phục hồi mới, nhờ những tín hiệu khả quan từ chính sách và nguồn cung đang dần được khai thông. Theo báo cáo mới nhất của VNDirect Research, số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy sự khởi sắc rõ rệt trong quý I/2025, thể hiện ở mức tăng mạnh của số căn nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán trong tương lai khi tăng 257,5% so với quý trước và 95,5% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng dự án được cấp phép và mở bán cũng ghi nhận mức tăng hai chữ số, cho thấy giai đoạn trì trệ do vướng mắc pháp lý đã đi qua.

Các chỉ số cấp phép xây dựng đều cải thiện mạnh. Số căn được cấp phép tăng hơn 60% so với quý trước và cùng kỳ, trong khi số dự án tăng gần 37% và 25% theo hai mốc thời gian tương ứng. Miền Bắc tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, với hơn 50% tổng số dự án ở tất cả các giai đoạn, từ mở bán đến hoàn thành. Miền Nam có dấu hiệu cải thiện nhưng chỉ chiếm khoảng 25%, phản ánh độ trễ nhất định trong phục hồi cung nhà ở tại khu vực này.

Về giá bán, VNDirect dự báo giá sơ cấp căn hộ tại TP. HCM và Hà Nội sẽ tăng trung bình 7–9%/năm trong giai đoạn 2025–2027. Riêng với nhà liền kề, Hà Nội có thể ghi nhận mức tăng trung bình 7,5%/năm, trong khi TP. HCM có thể giảm nhẹ khoảng 2% mỗi năm. Đây là diễn biến tương đối phù hợp với xu hướng giãn dân, phát triển vùng ven và nhu cầu thực gia tăng.

Dù vậy, áp lực vốn vẫn là một điểm nghẽn đáng lưu ý. Trong 5 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu BĐS chỉ đạt khoảng 9.900 tỷ đồng, giảm gần 46% so với cùng kỳ. Trong khi đó, có hơn 143.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn trong nửa cuối 2025 và năm 2026. Ngân hàng đang trở thành kênh huy động vốn chủ lực khi tăng trưởng tín dụng vào ngành BĐS đã tăng 41% trong quý I năm nay. Lãi suất cho vay duy trì ổn định nhờ chính sách hỗ trợ thị trường BĐS được Ngân hàng Nhà nước ban hành từ tháng 2/2025.

Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu BĐS dân cư ghi nhận mức tăng mạnh từ đầu năm, với chỉ số ngành tăng 76,9%, vượt xa mức tăng 11,7% của VN-Index (tính đến ngày 11/7). Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu đến từ cổ phiếu VHM. Nếu loại bỏ VHM khỏi chỉ số, ngành BĐS dân cư chỉ tăng 0,5% – thấp hơn cả thị trường chung. Do đó, VNDirect kỳ vọng chỉ số này sẽ đi ngang trong nửa cuối 2025, thay vì tiếp tục vượt trội. Riêng VHM có thể điều chỉnh sau khi tăng gần gấp đôi từ đầu năm – mức tăng đã phần lớn phản ánh vào giá.

Trong nhóm cổ phiếu đáng chú ý, VNDirect đánh giá cao tiềm năng của Nam Long (NLG), khi doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại Đồng Nai và Long An – hai địa phương được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Các dự án trọng điểm như Vành đai 3 và cao tốc Bến Lức – Long Thành dự kiến hoàn thành cuối năm 2025, sẽ tạo cú hích cho Southgate và Waterpoint giai đoạn 2. Ngoài ra, việc TP. HCM và Đồng Nai chuẩn bị triển khai ba cây cầu kết nối hai địa phương cũng sẽ hỗ trợ đáng kể cho thị trường khu vực này, đặc biệt là các dự án như Izumi City và Paragon nằm trong bán kính chỉ 20 km từ sân bay Long Thành.

Cổ phiếu CTD (Coteccons) cũng được khuyến nghị đầu tư nhờ backlog đạt mức kỷ lục 37.000 tỷ đồng vào cuối quý I. CTD đang hưởng lợi từ làn sóng cấp phép xây dựng tăng mạnh, với phần lớn hợp đồng mới đến từ các đối tác chiến lược lâu năm. Sự ổn định về dòng dự án lặp lại giúp CTD đảm bảo đà tăng trưởng dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh ngành xây dựng hồi phục song hành với bất động sản dân cư.