Dù tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 5 tháng đầu năm 2025 đạt 18,39 tỷ USD, tăng 51,2% so với cùng kỳ, nhưng lượng vốn đăng ký mới lại giảm 13,2%. Theo đánh giá từ MBS Research, xu hướng này phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư quốc tế trong bối cảnh rủi ro chính sách thương mại, đặc biệt là chờ đợi kết quả đàm phán thuế giữa Việt Nam và Mỹ.

Trong quý 2/2025, lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) chủ yếu đến từ các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trước khi Mỹ công bố chính sách thuế đối ứng. MBS giữ quan điểm thận trọng về triển vọng lợi nhuận các quý tới, và cho rằng nhà đầu tư nên chọn lọc cổ phiếu theo khả năng bàn giao đất thực tế, quỹ đất mở rộng và hiệu suất tài chính.

KBC: Tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng nhưng chất lượng biên lợi nhuận cần theo dõi

Công ty CP Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý 2 đạt 383 tỷ đồng, tăng mạnh 59% so với cùng kỳ, nhờ bàn giao 36 ha đất tại KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh cho tập đoàn Goertek. Đây là hợp đồng có giá trị lớn giúp bù đắp cho mức giảm 51% so với quý trước.

Ngoài ra, dự án nhà ở xã hội (NOXH) tại Nếnh tiếp tục đóng góp vào doanh thu, tuy nhiên biên lợi nhuận gộp (LNG) chỉ đạt 12% – mức khá thấp so với mảng cho thuê KCN truyền thống. MBS dự phóng KBC đạt 1.030 tỷ đồng LNST cả năm 2025, tăng 142% svck, giữ vị thế dẫn đầu nhóm BĐS KCN về tốc độ tăng trưởng.

PHR: Biên lợi nhuận cải thiện, tiềm năng ổn định

Công ty CP Cao su Phước Hòa (PHR) ghi nhận lợi nhuận quý 2 đạt 73 tỷ đồng, tăng 13% svck. Dù doanh thu giảm 4%, nhưng giá bán bình quân tăng đã giúp biên LNG tăng 7 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Nhờ đó, PHR duy trì được hiệu quả kinh doanh tốt trong bối cảnh thị trường đi ngang.

Dự kiến cả năm 2025, doanh nghiệp có thể đạt 510 tỷ đồng lợi nhuận, tăng 11% svck. Với biên LNG cao nhất nhóm và sở hữu quỹ đất cao su sẵn sàng chuyển đổi, PHR tiếp tục là cổ phiếu ổn định trong danh mục trung hạn.

IDC: Động lực từ khách hàng lớn, nền tảng bền vững

Tổng Công ty IDICO (IDC) đạt lợi nhuận quý 2 là 465 tỷ đồng, tương đương cùng kỳ và tăng 8% so với quý trước. Doanh thu chủ yếu đến từ bàn giao đất cho tập đoàn Hyosung tại KCN Phú Mỹ II, với giá trị hợp đồng lên đến khoảng 900 tỷ đồng.

MBS dự phóng IDC đạt 1.717 tỷ đồng LNST cả năm, tăng 14% svck. Với quỹ đất lớn và năng lực thu hút khách hàng FDI mạnh, IDC vẫn giữ vai trò trung tâm trong chiến lược mở rộng khu công nghiệp khu vực phía Nam.

SZC: Tăng trưởng cục bộ, chưa tận dụng được đất dân cư

Công ty CP Sonadezi Châu Đức (SZC) ghi nhận lợi nhuận quý 2 đạt 107 tỷ đồng, tăng 15% svck. Doanh nghiệp bàn giao 12 ha đất tại KCN Tôn Vina One, ghi nhận doanh thu khoảng 300 tỷ đồng. Tuy nhiên, SZC chưa ghi nhận doanh thu từ đất khu dân cư Hữu Phước, trong bối cảnh thị trường bất động sản dân dụng tiếp tục trầm lắng.

MBS ước tính SZC đạt 346 tỷ đồng lợi nhuận cả năm, tăng 15%. Dù có quỹ đất lớn tại Bà Rịa – Vũng Tàu, doanh nghiệp cần tối ưu chiến lược khai thác các mảng khác ngoài khu công nghiệp để cải thiện tăng trưởng.

BCM: Chưa có đột biến lợi nhuận từ VSIP như năm trước

Tổng Công ty Becamex IDC (BCM) đạt lợi nhuận quý 2 là 270 tỷ đồng, giảm 25% svck. Dù doanh nghiệp vẫn bàn giao đất tại KCN Bàu Bàng và Bàu Bàng mở rộng, giúp doanh thu tăng 9% svck, nhưng lợi nhuận sụt giảm chủ yếu do chưa ghi nhận khoản thu lớn từ VSIP như trong kỳ trước.

MBS dự phóng LNST năm 2025 của BCM ở mức 1.679 tỷ đồng, giảm 23% svck. Với cơ cấu doanh thu phụ thuộc nhiều vào các đợt ghi nhận lớn không đều, triển vọng tăng trưởng của BCM được đánh giá là không bền vững trong ngắn hạn.

GVR: Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch cao, nhưng tăng trưởng chậm lại

Công ty CP Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) báo lợi nhuận quý 2 đạt 686 tỷ đồng, tăng nhẹ 1% svck nhưng giảm 16% so với quý trước. Mức tăng trưởng thấp phản ánh sự chững lại của cả mảng cao su và KCN.

Tuy nhiên, theo công bố từ ban lãnh đạo, lợi nhuận trước thuế 6 tháng đầu năm đã đạt 43% kế hoạch cả năm – cho thấy sự chủ động trong kiểm soát chi phí và tiến độ triển khai. MBS dự phóng LNST năm 2025 đạt 4.132 tỷ đồng, tăng 4% svck.

Khuyến nghị đầu tư

Trong bối cảnh rủi ro chính sách quốc tế vẫn hiện hữu, nhà đầu tư cần tập trung vào các cổ phiếu có quỹ đất sạch lớn, khả năng bàn giao đất đều đặn, hiệu suất lợi nhuận ổn định và ít phụ thuộc vào đột biến một lần. Các mã như IDC, PHR và KBC đang nổi bật về tiềm năng tăng trưởng và chất lượng khách thuê. Ngược lại, những cổ phiếu như BCM hay SZC cần theo dõi thêm về khả năng triển khai và khai thác hiệu quả các quỹ đất ngoài khu công nghiệp.