Doanh thu và lợi nhuận cải thiện

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về kết quả kinh doanh. Báo cáo 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy doanh thu thuần đạt 5.038 tỷ đồng, tăng 153% so với cùng kỳ và hoàn thành hơn một nửa kế hoạch năm. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 1.562 tỷ đồng, trong đó phần lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 1.495 tỷ đồng, tương đương 48,8% kế hoạch năm.

Nguồn thu chủ lực của Kinh Bắc tiếp tục đến từ cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp với 3.680 tỷ đồng, chiếm gần 3/4 tổng doanh thu. Phần còn lại đến từ chuyển nhượng bất động sản, cho thuê kho xưởng và cung cấp dịch vụ. Theo ước tính của VPBankS, Kinh Bắc đã bàn giao 105 ha đất khu công nghiệp trong 9 tháng, chủ yếu tại Hưng Yên (85 ha), Bắc Ninh (17 ha), cùng một phần diện tích ở Bắc Giang và TP.HCM.

Triển vọng bàn giao vẫn còn lớn khi đến cuối quý III, doanh nghiệp vẫn nắm khoảng 105 ha đất đã ký biên bản ghi nhớ nhưng chưa hạch toán, gồm 25 ha tại Nam Sơn – Hạp Lĩnh, gần 30 ha tại Tràng Duệ 3 và 50 ha tại Quế Võ 2 mở rộng. Đây là cơ sở quan trọng để kết quả kinh doanh tiếp tục cải thiện trong các quý tới.

Ở lĩnh vực nhà ở xã hội, Kinh Bắc đã bàn giao 1.322 căn hộ tại hai dự án Nếnh (Bắc Giang) và Tràng Duệ (Hải Phòng), đồng thời chuẩn bị triển khai thêm khoảng 1.000 căn trong năm 2026.

Song song với việc đẩy nhanh bàn giao, Kinh Bắc đang khởi động chu kỳ đầu tư mới. Các khu công nghiệp Tràng Duệ 3 và Kim Thành 2 bước vào giai đoạn đầu tư hạ tầng, trong khi Quế Võ mở rộng 2 và Lộc Giang (Long An) dự kiến thu hút dòng vốn FDI từ năm 2026. Mảng đô thị cũng ghi nhận tiến triển: dự án Tràng Cát (Hải Phòng) đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuẩn bị bàn giao 20 ha; Phúc Ninh (Bắc Ninh) hoàn thiện định giá đất; còn dự án Khoái Châu – Trump International tại Hưng Yên đang ở giai đoạn đầu tư hạ tầng.

Theo MBS, mức thuế suất mà Mỹ áp dụng đối với hàng hóa Việt Nam hiện không cao hơn đáng kể so với các nước trong khu vực, trong khi một số đối thủ cạnh tranh trực tiếp như Ấn Độ chịu thuế lên tới 50%. Trong bối cảnh căng thẳng thương mại Mỹ – Trung có dấu hiệu gia tăng, Việt Nam tiếp tục nổi lên như điểm đến an toàn và hấp dẫn đối với dòng vốn FDI dịch chuyển, đặc biệt ở lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp như Kinh Bắc vẫn duy trì được lợi thế lớn về thu hút khách hàng và lấp đầy quỹ đất trong trung hạn, khi nhu cầu mở rộng sản xuất từ các tập đoàn nước ngoài ngày càng tăng.

Vay nợ và phát hành cổ phiếu bù đắp thiếu hụt dòng tiền

Quy mô đầu tư mở rộng mạnh mẽ đã khiến dòng tiền của Kinh Bắc chịu áp lực lớn. Tính đến 30/9/2025, quy mô tổng tài sản hợp nhất đạt 66.557 tỷ đồng, tăng 49% so với đầu năm. Trong đó, tài sản ngắn hạn chiếm tới 85,9%, tương đương 57.194 tỷ đồng, phần lớn tập trung vào hàng tồn kho và các khoản phải thu ngắn hạn, phản ánh dòng vốn chủ yếu chảy vào các dự án đang triển khai.

Ba dự án có giá trị tồn kho lớn nhất gồm Tràng Cát (Hải Phòng) hơn 16.200 tỷ đồng, Lộc Giang (Long An) 1.443 tỷ đồng và Phúc Ninh (Bắc Ninh) 1.123 tỷ đồng. Cùng với đó, việc mở rộng đầu tư sang các dự án mới như Tràng Duệ 3 và Kim Thành 2 đã làm tăng mạnh nhu cầu vốn lưu động.

Kết quả là hàng tồn kho tăng thêm hơn 11.200 tỷ đồng và các khoản phải thu ngắn hạn tăng gần 4.900 tỷ đồng, kéo dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm kỷ lục 15.216 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước ghi nhận dương hơn 5.000 tỷ. Dòng tiền đầu tư của doanh nghiệp cũng âm gần 2.937 tỷ đồng, chủ yếu do chi cho vay, đầu tư tài chính và góp vốn vào các đơn vị thành viên.

Để duy trì tiến độ các dự án và bù đắp phần thiếu hụt dòng tiền, Kinh Bắc đã tăng cường huy động vốn từ cả kênh tín dụng và phát hành cổ phiếu. Dòng tiền tài chính trong 9 tháng đầu năm đạt dương 21.005 tỷ đồng, trong đó gồm 17.051 tỷ đồng vay mới và 4.162 tỷ đồng từ phát hành 174,15 triệu cổ phiếu.

Tổng nợ phải trả của doanh nghiệp tính đến cuối quý III lên tới 40.494 tỷ đồng, chiếm 61% tổng nguồn vốn, trong khi vốn chủ sở hữu đạt 26.063 tỷ đồng. Nợ vay tài chính ở mức 27.989 tỷ đồng, chủ yếu là vay dài hạn hơn 24.400 tỷ và trái phiếu 982 tỷ đồng với lãi suất 10,5%/năm, đáo hạn vào tháng 8/2026.

VPBank hiện là đối tác cho vay lớn nhất, với dư nợ 13.164 tỷ đồng, tài trợ cho các dự án trọng điểm như Tràng Cát (Hải Phòng), Tràng Duệ 3 và các khu công nghiệp tại Đà Nẵng. Bên cạnh đó, Kinh Bắc còn có khoản vay hợp vốn gần 6.000 tỷ đồng từ Vietcombank, Agribank và SeABank, lãi suất 7,4%/năm, đáo hạn cuối cùng vào năm 2030. Các khoản vay này được thế chấp bằng cổ phần công ty con và bảo lãnh của Chủ tịch HĐQT Đặng Thành Tâm.

Lãi suất bình quân các khoản vay dao động từ 7,3–10,5%/năm, với chi phí lãi vay trong 12 tháng tới ước khoảng 1.900–2.200 tỷ đồng. Do phần lớn khoản vay là dài hạn và được ân hạn gốc, áp lực thanh toán ngắn hạn chưa quá lớn; riêng trong quý III, chi phí lãi vay ghi nhận 418 tỷ đồng.

Việc gia tăng vay nợ khiến đòn bẩy tài chính của Kinh Bắc đạt 1,55 lần, song vẫn trong ngưỡng an toàn so với quy mô tài sản và tốc độ mở rộng hiện tại. Theo đánh giá của các công ty chứng khoán, việc duy trì được khả năng huy động vốn dồi dào giữa giai đoạn đầu tư cao điểm giúp Kinh Bắc đảm bảo tiến độ các dự án chiến lược và duy trì lợi thế dẫn đầu trong mảng khu công nghiệp phía Bắc.